Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können

Dies ist eine Momentaufnahme. Für die Kreditrate ist aber entscheidend, wie hoch Ihre monatliche Liquidität in Zukunft ist.

2. Zukünftige Einnahmen und Ausgaben abschätzen

Rechnen Sie daher aus, was sich nach dem Übergang vom Mieter zum Eigentümer - noch ohne Berücksichtigung der Kreditrate - an diesen aktuellen Einnahmen und Ausgaben verändert und wie viel Reserve Ihnen dann für Zins und Tilgung  bleibt:

Welche zusätzlichen Ausgaben kommen durch den Immobilienkauf auf Sie zu? Wie schaut es aus mit Hausgeld für eine eventuelle Eigentumsverwaltung? Weitere mögliche Kostentreiber für Immobilienbesitzer sind: Versicherungen und Steuern sowie Rücklagen, die Sie für Reparaturen aller Art an der Immobilie zurücklegen sollten. Werden Nebenkosten für Strom und Heizung in der Immobilie höher sein als bisher?

Welche Ausgaben fallen womöglich geringer aus oder ganz weg, zum Beispiel die bisherige Kaltmiete, sobald Sie aus der alten Wohnung ausziehen?

Die Nebenkosten können im Eigenheim höher oder niedriger sein als in der bisherigen Wohnung. Ebenso kann sich ein neuer Wohnort auch auf die Fahrtkosten zur Arbeit auswirken.

3. Private Pläne berücksichtigen

Haben Sie außerdem private Pläne, berücksichtigen Sie diese auch: Wie wirkt sich ein Kinderwunsch auf die Einnahmen und Ausgaben aus, und für welchen Zeitraum? Sind Pflegefälle in der Familie absehbar, für die Sie finanziell zurückstecken würden? Wie sicher sind Ihr aktueller Arbeitsplatz und Ihr Einkommen? Planen Sie einen Wechsel in Teilzeit? Könnte ein Umzug auf Sie zukommen?

4. Künftigen Überschuss berechnen

Korrigieren Sie den derzeitigen monatlichen Überschuss um künftige Änderungen, dann erhalten Sie den voraussichtlichen künftigen Überschuss.

In diesem Ratgeber finden Sie Tipps, wie Sie Ihre Immobilie am besten finanzieren.

Wie viel Schulden können Sie sich leisten?

Mit der richtigen Antwort auf diese Frage steht und fällt Ihre Finanzierung. Steht die finanzielle Sicherheit an oberster Stelle, bedeutet dies, dass am Ende der Traum von den eigenen vier Wänden möglicherweise auch eine Nummer kleiner ausfallen muss. Gehen Sie strukturiert vor.

Nun können Sie anhand des voraussichtlichen künftigen monatlichen Überschusses die maximale Monatsrate und daraus wiederum die Höhe des Darlehens bestimmen.

Kalkulieren Sie dabei jedoch als höchstmögliche Kreditrate auch eine Reserve ein - denn es könnte ja sein, dass Sie in Ihrer Aufstellung einen Ausgabenposten vergessen haben oder dass sich die Einnahmen und Ausgaben ungünstiger als erwartet entwickeln. Faustformel: Etwa zehn Prozent Luft sollten zwischen Überschuss und Kreditrate bleiben. Wer ein gutes Polster zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto hat, kann natürlich auch knapper kalkulieren.

Jetzt haben Sie alles zusammen: Aus Ihrem monatlich dauerhaften Überschuss lässt sich, je nach Anfangstilgung und Zinssatz für den Kredit, berechnen, welche Summe Sie nun als Kredit aufnehmen können. Eine Zuordnung klappt zum Beispiel mit dieser Tabelle:

Anmerkung: die 4 Prozent, 5 Prozent und 6 Prozent beziehen sich auf die Summe aus Zins und Tilgung, so dass sich bei einer Monatsrate von 1.000 Euro und einer Annuität von 5 Prozent, ein möglicher Kreditbetrag von 240.000 Euro ergibt. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie 4 Prozent für Zins und 1 Prozent für die Tilgung zahlen oder 3 Prozent für Zins und 2 Prozent für Tilgung.

Über welchen Zeitraum soll der Kredit laufen?

Bei der Ermittlung dessen, was Sie sich an Kredit leisten können, sind nicht nur die aktuellen Marktzinsen zu berücksichtigen, sondern auch wie lange der Kredit laufen darf. Grundsätzlich sollte der Kredit spätestens mit Renteneintritt abbezahlt sein. Bestimmten Sie daher von Anfang an die Tilgung so, dass die Laufzeit des Darlehens nicht länger ist, als Ihre Zeit bis Sie in Rente gehen.

Bei einer Anfangstilgung von nur einem Prozent und einem Zinssatz von rund 3 Prozent  Prozent läuft der Kredit über 46 Jahre! Tilgen Sie stattdessen mit 3 Prozent jährlich, ist der Kredit nach gut 23 Jahren abgezahlt. Mit dem Rechner der Stiftung Warentest können Sie verschiedene Szenarien durchrechnen und dabei auch regelmäßige jährliche Sondertilgungen einplanen.

Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Mit der Ermittlung Ihrer persönlichen Belastungsgrenze für Zins und Tilgung legen Sie auch den maximal möglichen Darlehensbetrag fest. Addieren Sie zu dieser Summe Ihr Eigenkapital oder das, was Sie selbst an Eigenleistungen einbringen können, erhalten Sie die Summe, die Sie für Ihre Immobilie investieren können.

Berücksichtigen Sie dabei, dass mit dieser Summe auch die Nebenkosten bezahlt werden müssen.

1. So wird bei jedem Immobilienkauf Grunderwerbsteuer fällig. Je nach Bundesland liegt die zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, den Sie im Notarvertrag festgelegt haben. 
2. Dazu kommen die Kosten für Notarvertrag und Grundbucheintragungen, die je nach Höhe der einzutragenden Grundschulden weitere 1 bis 1,5 Prozent ausmachen.
3. Wenn Sie einen Immobilienmakler einschalten, müssen Sie dessen Provision ebenfalls mit einrechnen. Je nach Marktlage und Verhandlungsgeschick sind das auf den Kaufpreis bezogen nochmals 3 bis 6 Prozent plus Mehrwertsteuer.
4. Nicht zuletzt sollten Sie bedenken, dass Sie nicht alle bisherigen Einrichtungsgegenstände ins neue Eigenheim mitnehmen können. Vor allem die Einbauküche kann hier noch einen beachtlichen Extra-Aufwand verursachen.

Beispiel: Wird beim Kauf eines Eigenheims ein Kaufpreis von 200.000 Euro fällig, müssen Sie von vornherein mindestens rund 10.000 Euro für Grunderwerbsteuer und Notargebühr mit einkalkulieren. Werden diese Kosten und möglicherweise noch eine notwendig gewordene neue Einbauküche in der Planung vergessen, können schnell 15.000 Euro oder noch mehr als Nachfinanzierung notwendig werden. Bei fünf Prozent Zins und zwei Prozent Anfangstilgung würde dies dann eine zusätzliche Monatsbelastung von knapp 90 Euro nach sich ziehen.

Wichtig: Beim Kauf eines Altbaus sollten Sie von vornherein die Aufwendungen für Renovierung und Modernisierung schon im ersten Finanzierungskonzept einkalkulieren. Ratsam ist es hierbei, einen großzügigen Spielraum für unvorhergesehene Aufwendungen zu lassen. Die Erfahrung zeigt: Im Laufe einer Renovierung kommen fast immer Zusatzarbeiten hinzu. Es ist eher die Regel als die Ausnahme, dass der ursprünglich geplante Etat überschritten wird.