Verkauf und Rückmietung der eigenen Immobilie

Was ist unter Verkauf und Rückmietung zu verstehen?

Bei Verkauf mit Rückmietung können Eigentümer:innen ihr Haus oder ihre Wohnung vollständig verkaufen und weiterhin darin wohnenbleiben. Der Verkauf erfolgt entweder an eine private Person oder ein gewerbliches Immobilienunternehmen, welche:s die Immobilie kaufen und wieder an die bisherigen Eigentümer:innen zurück vermieten (englisch Sale and Lease back). Sie erhalten den vollen Verkehrswert für die bewohnte Immobilie. Gleichzeitig schließen sie mit dem neuen Eigentümer oder Eigentümerin einen unbefristeten Mietvertrag ab. Darin verzichten diese typischerweise auf ihr ordentliches Kündigungsrecht und das Recht einer Eigenbedarfskündigung, um ein unbegrenztes Wohnenbleiben zu gewähren. Die Anpassung der künftigen Miete kann mithilfe eines Staffelmietvertrages oder Indexmietvertrages verbindlich geregelt werden. Die neuen Eigentümer tragen künftig die Instandhaltungskosten.

Was sind die Vorteile des Rückmietverkaufs?

• Sie erhalten den vollen Kaufpreis Ihrer Immobilie. 
• Sie bestimmen, wie lange Sie in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung bleiben möchten.
• Sie können weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen und müssen keine Angst vor einer Kündigung Ihres Mietvertrags haben.
• Sie können Ihren Mietvertrag jederzeit kündigen, der Vermieter nicht. 
• Miete müssen Sie nur solange zahlen, wie das Mietverhältnis besteht.
• Mieterhöhungen können Sie für mehrere Jahre oder sogar dauerhaft ausschließen.
• Instandhaltungskosten an der Immobilie sind vom neuen Eigentümer zu tragen.
• Bestehende Restschulden Ihrer Immobilie werden abgelöst.

Welche Nachteile ergeben sich aus dem Verkauf mit Rückmietung?

• Sie sind nicht länger Eigentümer oder Eigentümerin Ihrer Immobilie.
• Sie müssten Pflichten als Mieterin oder Mieter übernehmen und können nicht mehr allein über Ihr Haus oder Ihre Wohnung bestimmen.
• Es fallen teilweise hohe Vertrags- und Vermittlungskosten (Makler) an.
• Bei der Eintragung eines Wohnrechts entstehen zusätzliche Kosten.

Wonach richtet sich die zu erwartende Zahlung aus der Immobilie?

Verkäufer:innen erhalten durch den kompletten Verkauf ihrer bewohnten Immobilie den aktuellen Verkehrswert. Dieser ist regelmäßig niedriger als der Wert einer unbewohnten Immobilie, weil es weniger Kaufinteressenten gibt. Die Interessenten, die den Wunsch hegen, die Immobilie selbst zu nutzen, fallen weg. Die Nachfrage nach bewohnten Immobilien fällt meist geringer aus. Eine erstrangige Grundbucheintragung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts ist in der Regel nicht vorgesehen. Dadurch fallen keine weiteren erheblichen Abschläge beim Kaufpreis (Verkehrswert) an, weil keine Belastung im Grundbuch erfolgt. Interessenten können folglich die Immobilie günstiger finanzieren, als wenn die Bank aufgrund einer solchen Eintragung Zuschläge fordert. 
Der Kaufpreis und die künftige Miethöhe sind grundsätzlich zwischen Verkäuferin oder Verkäufer und Käuferin oder Käufer verhandelbar. Um langfristig eine günstigere Miete auszuhandeln, kann zum Beispiel der Kaufpreis gesenkt werden. Wer andersherum eher einen höheren Kaufpreis erzielen möchte, kann die Zahlung einer etwas höheren Miete anbieten. Eine höhere Miete kommt insbesondere für Menschen in Frage, die ohnehin in den nächsten Jahren ausziehen wollen. Eine niedrige Miete haben dagegen Menschen zum Ziel, die deutlich länger zur Miete wohnen wollen.

Was ist unter einem „Mietvertrag auf Lebenszeit“ zu verstehen?

Wichtiger Bestandteil des Verkaufs mit Rückmietung ist der unbefristete Mietvertrag, der quasi ein lebenslanges Wohnrecht ermöglichen soll. Oft ist hier die Rede von einem „Mietvertrag auf Lebenszeit“. Im Gesetz ist ein solcher Mietvertrag auf Lebenszeit zwar nicht vorgesehen, doch kann ein unbefristeter Mietvertrag seitens des Vermieters nicht grundlos gekündigt werden. Solange sich die Mieter vertragskonform verhalten und ihre Miete zahlen, kann praktisch keine ordentliche Kündigung erfolgen. Um sicher zu gehen, dass ein unbefristeter Mietvertrag einem Vertrag auf Lebenszeit nahekommt, sollte die ordentliche Kündigung einschließlich der Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen werden. Ein Vermieter könnte sonst Eigenbedarf anmelden, um die Wohnung oder das Haus für sich oder Familienangehörige zu nutzen. Selbst bei Verkauf des Hauses oder der Wohnung könnten die neuen Eigentümer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Denn ein Mietvertrag geht trotz Verkauf der Immobilie mit allen Rechten und Pflichten auf die neuen Eigentümer über. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht.

Was ist bei der vertraglichen Ausgestaltung zu beachten?

Für den Verkauf der Immobilie ist der notarielle Kaufvertrag zwingend notwendig. Der Verkauf der Immobilie wird durch einen Notar beurkundet, woraufhin die Änderungen der Besitzverhältnisse im Grundbuch erfolgen. Die vertragliche Ausgestaltung des Verkaufs der Immobilie ist in der Regel weniger Komplex. Das Augenmerk liegt vielmehr in der konkreten Ausgestaltung des Mietvertrags. Vom Prinzip her ist die Verwendung eines aktuellen Standardmietvertrags zu empfehlen. Die notarielle Beurkundung ist nicht zwingend notwendig. Es ist aber durchaus zu empfehlen, relevante Eckpunkte des Mietvertrags im notariellen Kaufvertrag mit aufzunehmen oder einen notariellen Mietvertrag zu schließen. Zunächst sollte der Verzicht des Vermieters auf ordentliche Kündigung einschließlich der Eigenbedarfskündigung vereinbart werden. Wer ganz sicher gehen möchte, kann zusätzlich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Das lassen Käufer teilweise zu, führt aber wiederum zu erheblichen Abzügen vom Verkaufspreis und schränkt den Käuferkreis ein.

Verkäuferinnen oder Verkäufer einer Immobilie können also einen vergleichsweise hohen Verkaufspreis erzielen, während sie anschließend mit lebenslangem Mietvertrag in der Wohnung oder dem Haus wohnen bleiben. Sie müssen jedoch dauerhaft in der Lage sein, die Miete und künftigen Mietsteigerungen zu tragen. Die zukünftige Anhebung der Miete kann schon im Mietvertrag geregelt werden. Empfehlenswert ist zunächst einen Mieterhöhungsverzicht für zumindest (üblich) 3 bis 5 Jahre oder sogar dauerhaft auszuhandeln. Ansonsten vereinbaren die Parteien eine Staffelmiete oder eine Indexmiete. In einem Vertrag mit Staffelmiete wird nicht nur die aktuelle Kaltmiete festgelegt, sondern auch die zukünftigen Mieterhöhungen. Schon bei Vertragsschluss wird geregelt, wann sich die Miete in regelmäßigen Abständen erhöht und um welchen konkreten Eurobetrag. 

Mit einer Indexmiete wird bereits im Mietvertrag festgelegt, dass sich die Kaltmiete, erhöht, wenn die Verbraucherpreise um einen bestimmten Prozentsatz steigen. Nicht der Mietspiegel ist damit für eine Mieterhöhung entscheidend, sondern die Inflation. Zulässig ist allein die Bindung der Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt ermittelt. Die Miete darf sich nicht nur erhöhen, sie muss andersherum auch sinken, wenn sich der Index entsprechend entwickelt.

Für wen kommt verkaufen und rückmieten in Frage?

Ob Verkauf und Rückmietung die passende Variante ist oder eine andere Variante aus dem Bereich der Immobilienverrentung besser passt, ist individuell abzuwägen und lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Variante des Verkaufs mit Rückmietung ist passend für Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer, wenn

• sie in ihrer Immobilie wohnen bleiben wollen.
• sie die Immobilie nicht vererben wollen.
• sie eine Einmalzahlung statt monatlicher Auszahlungen im Alter aus ihrer Immobilie wünschen.
• sie eine einfache und klare Lösung bevorzugen.
• sie die Flexibilität wünschen, jederzeit aus der Immobilie ausziehen zu können.

Der Weg vom Eigentümer zum Mieter unter Abschluss eines sogenannten „Mietvertrags auf Lebenszeit“ scheint in vielen Fällen die rechtlich einfachere und wirtschaftlich bessere Lösung als andere Varianten der Immobilienverrentung. Auf den ersten Blick ändert sich nichts an der Wohnsituation. Künftig gilt das gesetzliche Mietrecht mit allen damit einhergehenden Rechten und Pflichten. Im Vergleich zu anderen Modellen der Immobilienverrentung erhalten Verkäufer:innen den vollen Kaufpreis ihrer Immobilie und damit die größtmögliche Liquidität. Bei anderen Modellen wird in der Regel ein Wohn- oder Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen, welches zu erheblichen Abzügen führt. Zu verkaufen und zurückzumieten kann zudem für einige eine Zwischenlösung darstellen. Insbesondere, wenn die Wohnsituation allein aus gesundheitlichen Gründen in absehbarer Zeit unsicher wird. Als Mietpartei besteht jederzeit die Möglichkeit, recht einfach und schnell zu kündigen und auszuziehen. Da keine Instandhaltungskosten an der Immobilie zu tragen sind, ist allein die laufende Mietzahlung im Blick zu behalten.